Huurverhoging en huurverlaging

U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen een huurverhoging. Bijvoorbeeld als de huur van uw woning door de aangekondigde huurverhoging boven de maximale huurprijs komt te liggen. Bezwaar maken kan alleen als u een sociale huurwoning heeft (niet-geliberaliseerd huurcontract). Een voorbeeld van een bezwaarschrift kunt u vinden op de site van de Huurcommissie.

Wanneer is bezwaar tegen de huurverhoging mogelijk? 
De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2024 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 5,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat niet hoger is dan
•    € 52.753 in 2022 voor eenpersoonshuishoudens en
•    € 61.046 in 2022 voor huishoudens van twee of meer personen

Overige redenen
•    De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem te liggen.
•    In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs.
•    Uw verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen.
•    U heeft het voorstel minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum ontvangen.
•    U heeft gebruik gemaakt van de Wet eenmalige huurverlaging en uw huurprijs is in 2022 om die reden verlaagd.
•    De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen.

Let op: Dit geldt alleen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen van 5,3% of 7,3%

Inkomensafhankelijke huurverhoging
De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2024 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 5,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan
•    € 52.753 maar niet hoger dan € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens
•    € 61.046 maar niet hoger dan € 82.921 voor huishoudens van twee of meer personen

De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2024 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 7,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger
is dan
•    € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens
•    € 82.921 voor huishoudens van twee of meer personen

Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 
•    Het inkomen vermeld op de inkomensindicatie klopt niet.
•    Het inkomen in 2023 is lager dan het inkomen in 2022.
•    Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Wanneer vraagt Wbv Reeuwijk een tweede inkomensindicatie (vervolgverklaring) op? 
Als u stelt dat het inkomen op de inkomensindicatie niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.

Hoe kan u bewijzen dat het huishoudinkomen in 2023 lager was dan in 2022? 
Dat kan u bewijzen door de volgende stukken aan Wbv Reeuwijk te overhandigen:
•    Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring over het inkomensgegeven (Verklaring geregistreerd inkomen, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning over het jaar 2023.
•    En een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres.

Hoe vraagt u een inkomensverklaring aan? 
Dat kan digitaal via Mijn Belastingdienst of via de Belastingtelefoon: 0800 – 0543. De inkomensverklaring voor 2022 kan worden aangevraagd vanaf april 2024. Zie voor meer informatie de website van de Belastingdienst.

Hoe kan u bezwaar maken? 
Vóór 1 juli 2024 kan u schriftelijk bezwaar maken bij Wbv Reeuwijk. Als Wbv Reeuwijk de huurverhoging in stand houdt, dan moet Wbv Reeuwijk de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

Kan Wbv Reeuwijk bezwaren afwijzen omdat ze onterecht zijn? 
Nee, dat is niet mogelijk: Wbv Reeuwijk beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Wbv Reeuwijk kan u er wel op wijzen dat een bezwaar naar de mening van Wbv Reeuwijk niet terecht is en de reden daarvoor aan geven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Wbv Reeuwijk het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of bezwaren wel of niet terecht zijn. Wbv Reeuwijk kan een bezwaar wel erkennen en de eerder voorgestelde huurverhoging aanpassen.

U levert inkomensverklaringen waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat een geldige onderbouwing van het inkomen in 2023? 
Ja, ook inkomensverklaringen met een ‘voorlopig’ inkomen moet Wbv Reeuwijk accepteren. De inkomensverklaringen over 2023 die de Belastingdienst medio 2024 afgeeft, geven nog bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal.

U komt pas na 1 juli met bewijsstukken voor uw bezwaar. Moet de bezwaarprocedure niet vóór 1 juli zijn afgerond? 
Nee, u kan een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bij voorbeeld door het later leveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), Verklaring geregistreerd inkomen (voorheen IB60-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten.

Hoe en wanneer moet Wbv Reeuwijk bezwaren tegen de huurverhoging naar de Huurcommissie sturen? 
De bezwaren die Wbv Reeuwijk vóór 1 juli heeft ontvangen – en waarover Wbv Reeuwijk geen overeenstemming met u heeft bereikt – moet Wbv Reeuwijk binnen zes weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum doorsturen naar de Huurcommissie. Bij een huurverhoging op 1 juli 2024 stuurt Wbv Reeuwijk het bezwaar door vóór 11 augustus 2024. Bij elk bezwaar van u moet Wbv Reeuwijk een ‘verzoekschrift’ voegen.