Huurverhoging en huurverlaging

Woningbouwvereniging Reeuwijk wil ook dit jaar de huren betaalbaar houden voor de bewoners, maar we hebben tegelijkertijd geld nodig om de woningen te onderhouden, te verduurzamen en om nieuwe woningen te bouwen. We wegen voortdurend deze doelen tegen elkaar af. Daarbij komt dat we op dit het moment te maken hebben met forse kostenstijgingen, met name in de nieuwbouw.

De overheid stelt jaarlijks de regels vast voor het huurbeleid. Woningcorporaties moeten zich daaraan houden. En het is volgens de afspraken in het sociaal huurakkoord (december 2018) tussen Aedes en de Woonbond. Woningbouwvereniging Reeuwijk volgt deze richtlijnen. De huurverhoging per 1 juli 2022 is afgestemd met de huurdersverenigingen.

Waarom inkomensafhankelijke huurverhoging?
Woningbouwvereniging Reeuwijk past – al is het gematigd – een inkomensafhankelijke huurverhoging toe omdat we het redelijk vinden om aan huishoudens met een wat hoger inkomen iets minder korting te geven ten opzichte van de huurprijs, die op basis van de kwaliteit van de woning (= Woningwaardering) gevraagd zou mogen worden. Daarnaast zorgt het voor extra inkomsten die we inzetten voor het energiezuinig maken van de woningen.

De huren van bewoners zijn de belangrijkste inkomstenbron van corporaties, dus ook van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Een lagere of geen huurverhoging zou ten koste gaan van nieuwe sociale huurwoningen of minder huizen kunnen verduurzamen. En daar is op dit moment veel behoefte aan.

De huren van bewoners zijn de belangrijkste inkomstenbron van corporaties, dus ook van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Het geld uit de huurinkomsten gebruiken we voor nieuwbouwwoningen en het onderhouden en verduurzamen (energiezuinig maken) van de woningen.

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat niet hoger is dan:

• €47.947 in 2020 voor eenpersoonshuishoudens en
• €55.485 in 2020 voor huishoudens van twee of meer personen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2022 gelijk aan 2,3%. De netto huurprijs wordt in 2022 niet hoger dan €763,47.

Het inflatiepercentage over 2021 bedraagt 2,3%.

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €47.948 maar niet hoger dan €56.526 voor eenpersoonshuishoudens
• €55.486 maar niet hoger dan €75.368 voor huishoudens van twee of meer personen is de maximale wettelijk toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 gelijk aan €50 op het bedrag van de (kale) maandhuur. Woningbouwvereniging Reeuwijk past echter een gematigde inkomensafhankelijke huurverhoging toe van 4,3% voor de hogere middeninkomens.

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €56.527 voor eenpersoonshuishoudens
• €75.369 voor huishoudens van twee of meer personen is de maximale wettelijke toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 gelijk aan €100 op het bedrag van de (kale) maandhuur. Woningbouwvereniging Reeuwijk past echter een gematigde inkomensafhankelijke huurverhoging toe van 6,3% voor de hogere middeninkomens.

Hoe hoog mag de maximale huurverhoging per 1 juli 2022 zijn voor huurders van geliberaliseerde woning (vrije sector)?
De huur van vrije sector woningen wordt verhoogd zoals contractueel overeengekomen is. Met ingang van 1 mei 2021 is de huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (zie voor een periode van drie jaar (tot 1 mei 2024) wettelijk gemaximeerd op inflatie + 1%. Dit betekent dat de huur van vrije sector woningen in 2022 met maximaal 3,3% mag worden verhoogd.

Hoe hoog mag de maximale huurverhoging per 1 juli 2022 zijn voor huurders van maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed?
De huur van maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed wordt verhoogd zoals contractueel overeengekomen is.

Indexering maximale energieprestatievergoeding (EPV)
De maximale indexering van de energieprestatievergoeding bedraagt 2,3%

Wat zijn de peildata voor de inkomenstoets?
De Belastingdienst kijkt naar het huishoudinkomen dat verdiend is in 2020. Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2022.

Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?
Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van u en de overige bewoners van de woning.

Tellen alle inkomens mee?
Ja, alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2022 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het inkomen boven € 21.422,- mee. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicatie?
Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag – bijvoorbeeld in maart of april 2022 – bij de Belastingdienst bekend zijn. U kan bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als tussen het moment van de eerste gegevens opvraag en 1 juli 2022 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. Of als een verandering in samenstelling van het huishouden gevolgen heeft voor de toepassing van de inkomenstoets. Dit geldt alleen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen van 4,3% of 6,3%.

Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen?
Ja, dat mag als de sociale huurwoning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Welke huurders zijn uitgesloten van inkomensafhankelijke huurverhoging?

• Als iemand in het huishouden van u behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken
• Als het huishoudinkomen in 2021 lager was dan in 2020. Uiteraard moet het inkomen van 2021 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2020. Omdat Woningbouwvereniging Reeuwijk deze gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.

Let op: Dit geldt alleen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen van 4,3% en 6,3%

Waarom krijg ik inkomensafhankelijke huurverhoging? Ik was hiervan toch uitgesloten?
Per 1 juli 2022 zijn AOW’ers en huishoudens van meer dan 4 personen niet langer uitgesloten van inkomensafhankelijke huurverhoging.

Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen?
De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van meer dan 4,3%) bestaat uit huishoudens waarbij:

• U of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste tien uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt.
• Een meerpersoonshuishouden aan u of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden.
• U of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet.
• Aan u of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015.
• U of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij of zij blind is.

Dit geldt alleen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen van 4,3% en 6,3%.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten (sociale huurwoningen). De hoogte van de huuraanpassing van vrije sector woningen is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt . Met ingang van 1 mei 2021 is de huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (zie voor een periode van drie jaar (tot 1 mei 2024) wettelijk gemaximeerd op inflatie + 1%. Dit betekent dat de huur van vrije sector woningen met maximaal 3,3% wordt verhoogd.

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?
Een geliberaliseerde huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Het gaat hier dan om vrije sector woningen.

Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de zogeheten aftoppingsgrens (€633,25 voor 2 personen jonger dan 65 jaar of €678,66 voor 3 of meer personen jonger dan 65 jaar) of de liberalisatiegrens (€763,47) stijgt?
Ontvangt u vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag, dan houdt u recht op huurtoeslag ook als de huur boven de aftoppingsgrens of liberalisatiegrens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens).

Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen?
Die krijgen een huurverhoging van maximaal 2,3 procent. Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensindicatie van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd.

Wanneer mag Woningbouwvereniging Reeuwijk inkomensindicaties bij de Belastingdienst opvragen?
Woningbouwvereniging Reeuwijk mag alleen inkomensindicatie en (voorheen: inkomensverklaringen) bij de Belastingdienst opvragen wanneer Woningbouwvereniging Reeuwijk van plan is de huurprijs voor een of meerdere woningen te verhogen boven de 2,3%.

Wanneer wordt een inkomensindicatie verstrekt?
Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €47.948 maar niet hoger dan €56.526 voor eenpersoonshuishoudens
• €55.486 maar niet hoger dan €75.368 voor huishoudens van twee of meer personen

Voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €56.527 voor eenpersoonshuishoudens
• €75.369 voor huishoudens van twee of meer personen

Waarvoor mag Woningbouwvereniging Reeuwijk de inkomensindicatie gebruiken?
Woningbouwvereniging Reeuwijk mag de inkomensindicatie alleen gebruiken voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

Moet de inkomensindicatie bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd?
Ja, de inkomensindicatie moet tegelijk met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de inkomensindicatie apart en/of later te versturen.

Mag Woningbouwvereniging Reeuwijk inkomensindicaties aanvragen voor al haar woonruimten?
Nee, dat mag alleen voor gereguleerde zelfstandige woningen (sociale huurwoningen). Voor woonruimte waarvoor geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is (onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen en geliberaliseerde woningen) mag Woningbouwvereniging Reeuwijk geen inkomensindicaties opvragen.

Wordt u op de hoogte gesteld als Woningbouwvereniging Reeuwijk voor uw woning een inkomensindicatie heeft opgevraagd?
Ja, u ontvangt van de Belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt.

Hoe lang mag Woningbouwvereniging Reeuwijk de inkomensindicaties bewaren?
Woningbouwvereniging Reeuwijk mag de inkomensindicaties bewaren totdat ze niet meer nodig zijn, dat wil zeggen zodra de voorgestelde huurverhoging is overeengekomen of zodra over die voorgestelde huurverhoging onherroepelijk (door huurcommissie of rechter) is beslist. Woningbouwvereniging Reeuwijk moet de inkomensindicaties daarna uit de administratie verwijderen.

U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen een huurverhoging. Bijvoorbeeld als de huur van uw woning door de aangekondigde huurverhoging boven de maximale huurprijs komt te liggen. Bezwaar maken kan alleen als u een sociale huurwoning heeft (niet-geliberaliseerd huurcontract). Een voorbeeld van een bezwaarschrift kunt u vinden op de site van de Huurcommissie. Klik hier voor het bezwaarschrift.

Wanneer is bezwaar tegen de huurverhoging mogelijk?
De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2022 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 2,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat niet hoger is dan:

• €47.947 in 2020 voor eenpersoonshuishoudens en
• €56.485 in 2020 voor huishoudens van twee of meer personen

Overige redenen:

• De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem te liggen
• In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs
• Uw verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen, zonder dat daar een woningverbetering tegenover staat
• U heeft het voorstel minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum ontvangen.
• U heeft gebruik gemaakt van de Wet eenmalige huurverlaging en uw huurprijs is in 2022 om die reden verlaagd
• De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen

Let op: Dit geldt alleen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen van 4,3% of 6,3%

Inkomensafhankelijke huurverhoging
De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2022 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 4,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €47.948 maar niet hoger dan €56.526 voor eenpersoonshuishoudens
• €55.486 maar niet hoger dan €75.368 voor huishoudens van twee of meer personen

De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. Voor 2022 geldt dan een huurverhoging die hoger is dan 6,3% voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat hoger is dan:

• €56.527 voor eenpersoonshuishoudens
• €75.369 voor huishoudens van twee of meer personen

Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen?

• Het inkomen vermeld op de inkomensindicatie klopt niet
• Het inkomen in 2021 is lager dan het inkomen in 2022
• Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten (zie vraag 1.11)

Wanneer vraagt Woningbouwvereniging Reeuwijk een tweede inkomensindicatie (vervolgverklaring) op?
Als u stelt dat het inkomen op de inkomensindicatie niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.

Hoe kan u bewijzen dat het huishoudinkomen in 2021 lager was dan in 2022?
Dat kan u bewijzen door de volgende stukken aan Woningbouwvereniging Reeuwijk te overhandigen:

• Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring over het inkomensgegeven (Verklaring geregistreerd inkomen, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning over het jaar 2021
• En een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres.

Hoe vraagt u een inkomensverklaring aan?
Dat kan digitaal via Mijn Belastingdienst of via de Belastingtelefoon: 0800 – 0543. De inkomensverklaring voor 2021 kan worden aangevraagd vanaf april 2022. Zie voor meer informatie de website van de Belastingdienst.

Hoe kan u bezwaar maken?
Vóór 1 juli 2022 kan u schriftelijk bezwaar maken bij Woningbouwvereniging Reeuwijk. Gebruik daarvoor het bezwaarschrift van de huurcommissie. Klik hier voor het bezwaarschrift.

Als Woningbouwvereniging Reeuwijk de huurverhoging in stand houdt, dan moet Woningbouwvereniging Reeuwijk de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

Kan Woningbouwvereniging Reeuwijk bezwaren afwijzen omdat ze onterecht zijn?
Nee, dat is niet mogelijk: Woningbouwvereniging Reeuwijk beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Woningbouwvereniging Reeuwijk kan u er wel op wijzen dat een bezwaar naar de mening van Woningbouwvereniging Reeuwijk niet terecht is en de reden daarvoor aan geven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Woningbouwvereniging Reeuwijk het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of bezwaren wel of niet terecht zijn. Woningbouwvereniging Reeuwijk kan een bezwaar wel erkennen en de eerder voorgestelde huurverhoging aanpassen.

U levert inkomensverklaringen waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat een geldige onderbouwing van het inkomen in 2021?
Ja, ook inkomensverklaringen met een ‘voorlopig’ inkomen moet Woningbouwvereniging Reeuwijk accepteren. De inkomensverklaringen over 2021 die de Belastingdienst medio 2022 afgeeft, geven nog bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal.

U komt pas na 1 juli met bewijsstukken voor uw bezwaar. Moet de bezwaarprocedure niet vóór 1 juli zijn afgerond?
Nee, u kan een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bij voorbeeld door het later leveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), Verklaring geregistreerd inkomen (voorheen IB60-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten.

Hoe en wanneer moet Woningbouwvereniging Reeuwijk bezwaren tegen de huurverhoging naar de Huurcommissie sturen?
De bezwaren die Woningbouwvereniging Reeuwijk vóór 1 juli heeft ontvangen – en waarover Woningbouwvereniging Reeuwijk geen overeenstemming met u heeft bereikt – moet Woningbouwvereniging Reeuwijk binnen zes weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum doorsturen naar de Huurcommissie. Bij een huurverhoging op 1 juli 2022 stuurt Woningbouwvereniging Reeuwijk het bezwaar door vóór 11 augustus 2022. Bij elk bezwaar van u moet Woningbouwvereniging Reeuwijk een ‘verzoekschrift’ voegen.

Huurverlaging
In 2021 gold de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen. Dat betekende dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de geldende aftoppingsgrens, eenmalig recht hadden op huurverlaging naar de aftoppingsgrens die voor hen gold. Dit gold alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract.

Huurverlaging gekregen in 2022 naar aanleiding van de Wet eenmalige huurverlaging?
Bij huurders die voor 30 december 2021 een aanvraag voor huurverlaging hebben gedaan, kan de ingangsdatum van de huurverlaging begin 2022 vallen. Deze woningen mogen dan niet bij de jaarlijkse huuraanpassing in 2022 een huurverhoging krijgen.
De Wet eenmalige huurverlaging geldt niet meer in 2022.

Tijdelijke huurkorting
Sinds halverwege 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Het is ook mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2022 is dat €763,47).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Huurgewenning
Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal 3 jaar bedragen.