Koningin Wilhelminahof 6
2811 SZ  REEUWIJK
tel.: (0182) 39 45 93
info@wbvreeuwijk.nl

Huurverhoging 2018


Veelgestelde vragen bij de huurverhoging 2018


Elk jaar verhogen wij in juli de huurprijs. Dat doen we op basis van wettelijke regels. We kunnen ons voorstellen dat u vragen heeft over de huurverhoging. Daarom noemen we hieronder een aantal veelgestelde vragen met de antwoorden.

Wat is de huurverhoging vanaf 1 juli 2018?
De huurverhoging is vastgesteld op advies van de Huurdersvereniging. Er is gekozen om voor de woningen met een lage markthuur een hogere huurverhoging te vragen. Dit is om de huurprijs van deze woningen meer in balans te brengen met de kwaliteit van de woning.

Voor huishoudinkomens tot € 41.056
2,7 % voor woningen met een huur onder de 50% van de maximale huurprijs.
2,0 % voor woningen met een huur tussen 51% en 60% van de maximale huurprijs.
1,3 % voor woningen met een huur tussen 61% en 70% van de maximale huurprijs.
1,0 % voor woningen met een huur boven de 70% van de maximale huurprijs.
        
Voor huishoudinkomens vanaf € 41.056
5,4% voor woningen met een huurprijs tot € 500
4,6% voor woningen met een huurprijs tussen € 500 en € 600
4,0% voor woningen met een huurprijs tussen € 600 en € 710,68
1,4% voor woningen met een huurprijs boven € 710,68

LET OP: heeft u een inkomen boven de € 41.056? Dan geldt de maximale huurverhoging NIET als uw huishouden bestaat uit vier of meer personen en/of als iemand in uw huishouden de AOW-leeftijd heeft bereikt. In dat geval kunt u een huurverhoging krijgen van maximaal 2,7%.

Alle huren bij elkaar mogen gemiddeld maar 2,4% stijgen, dit heet de huursom.



Wat is een gezamenlijk huishoudinkomen?
Het gezamenlijk huishoudinkomen is het totale inkomen van iedereen die in de huurwoning woont. Het gaat om het bedrag dat u invulde in box 1, 2en 3 bij uw belastingaangifte over 2016. Het gaat om het inkomen van de huurder. Maar ook om het inkomen van andere bewoners van de woning. We kijken naar het inkomen van de personen die op 1 juli 2018 ingeschreven staan in de Basis Registratie Personen van de gemeente.

Welke datum gebruiken we voor de berekening van de huurverhoging?
- Voor het aantal personen: op 1 juli 2018 kijken we wie er ingeschreven staat in de Basis Registratie Personen. 
- Voor het inkomen van de bewoners: het inkomen dat de bewoners verdienden in 2016.

Tellen alle inkomens mee?
Ja, alle inkomens tellen mee. Ook het inkomen van mensen die bij u wonen of die een kamer bij u huren. Woont er iemand onder de 23 jaar bij u? Dan telt hun inkomen alleen voor een deel mee. Het gaat om het deel dat ze meer verdienen dan het minimumloon. Verdient die persoon minder dan het minimumloon? Dan telt het inkomen dus niet mee.

Welke gegevens geeft de Belastingdienst aan ons door?
De Belastingdienst geeft aan in welke inkomenscategorie het inkomen van uw huishouden valt. Zij geven een code aan ons door. De Belastingdienst telt daarvoor de inkomensgegevens van alle inwoners bij elkaar op. Het gaat om de inkomensgegevens van de inwoners die op 1 april 2018 stonden ingeschreven in de Basis Registratie Personen.
De Belastingdienst geeft niet uw inkomensgegevens aan ons door.


Wat is het woningwaarderingsstelsel?
Een puntensysteem dat bepaalt hoeveel kwaliteitspunten uw woning heeft. Op basis van het aantal punten kunt u zien wat de maximale huur van uw woning mag zijn. Een belangrijk deel van de punten wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Bij het voorstel van de huurverhoging vindt u het puntentotaal van de woningwaardering van uw woning. Wij vragen overigens nooit de maximale huurprijs van de woning. Onze huren komen niet boven de 100% maximale huurgrens. Reden is dat de gemiddelde huurprijs van onze woningen op een laag niveau ligt, te weten ca. 65%.
Meer informatie over de huurprijs en het puntensysteem vindt u op de website van de Huurcommissie.

Geldt het woningwaarderingsstelsel voor alle woningen?
Ja, het woningwaarderingsstelsel geldt voor alle woningen met een sociaal huurcontract. De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen.

Mag de huurprijs meer zijn dan de liberalisatiegrens (€ 710,68 in 2018)?
Ja, dat mag. De woning moet dan wel voldoende punten hebben volgens het woningwaarderingsstelsel. Dit geldt alleen voor huurverhogingen die te maken hebben met een huishoudinkomen boven € 41.056. Bij gewone huurverhogingen blijft de huurprijs onder de liberalisatiegrens.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging voor geliberaliseerde huurwoningen?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor huurwoningen in de sociale sector. Die woningen hebben een zogenaamd gereguleerde huurovereenkomst. Een verhuurder van een geliberaliseerde huurwoning mag een huurprijs vragen die hij wil. Behalve als er andere afspraken staan in de huurovereenkomst.

Moet ik iets regelen voor de betaling van de nieuwe huurprijs?
U moet alleen iets regelen als u betaalt met een periodieke overschrijving. Verander dan vanaf 1 juli het bedrag naar de nieuwe huurprijs. Betaalt u via automatische incasso? Of krijgt u elke maand van ons een acceptgiro? Dan hoeft u niets te doen.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Bent u het niet eens met uw nieuwe huurprijs? Maak dan vóór 1 juli 2018 schriftelijk bezwaar. U maakt bezwaar door het bezwaarformulier van de Huurcommissie in te vullen. Lever het bezwaarformulier vervolgens bij ons in. Samen met de bijlagen die u mee moet sturen.

Met welke redenen kan ik bezwaar maken?
U kunt niet zomaar bezwaar maken. U maakt bezwaar als u een goede reden heeft waarom u het niet eens bent met de huurverhoging. Bezwaar maken tegen de extra huurverhoging kan in de volgende gevallen:

Uw huishoudinkomen was in 2016 lager dan € 41.056
Was uw inkomen in 2016 lager dan de inkomensgrens € 41.056 en heeft de woningbouwvereniging toch een extra huurverhoging voorgesteld? Dan kunt u daartegen bezwaar maken, U hoeft zelf geen inkomensgegevens over 2016 bij uw bezwaar te voegen. De woningbouwvereniging vraagt zelf een nieuwe verklaring op bij de belastingdienst. 

Uw huishoudinkomen was in 2017 lager dan € 41.056
Was uw inkomen in 2017 lager dan de inkomensgrens van € 41.056 die in uw huurverhogingsvoorstel staat opgenomen? Dan kunt u bij de woningbouwvereniging bezwaar maken tegen deze extra huurverhoging. U moet dit dan wel bewijzen. U moet aantonen hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven en wat het inkomen van die bewoners in het afgelopen kalenderjaar (2017) was. U kunt dit aantonen met een uittreksel (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente) en een inkomensverklaring van alle bewoners (vanaf juni op te vragen bij de belastingdienst via 0800-0543 of digitaal via Mijn Belastingdienst ). 


U bent gehandicapt of chronisch ziek
Als u of een lid van uw huishouden gehandicapt of chronisch ziek bent, kunt u bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. Bepaalde groepen gehandicapten of chronisch zieken zijn uitgezonderd van de extra huurverhoging omdat ze vaak niet kunnen verhuizen en/of een verhuizing ongewenst is, omdat er bijvoorbeeld voorzieningen in de woning zijn aangebracht. U vindt meer informatie en de situaties waarin u bezwaar kunt maken op de website van de rijksoverheid.

Uw huishouden telt vier of meer personen op de ingangsdatum van de huurverhoging
Dan kunt u bij de woningbouwvereniging bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. De woningbouwvereniging kan in dat geval een vervolgverklaring opvragen bij de belastingdienst.

Iemand in het huishouden heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt op de ingangsdatum van de huurverhoging
U kunt bij de woningbouwvereniging bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. De woningbouwvereniging kan in dat geval een vervolgverklaring opvragen bij de belastingdienst om dit na te gaan.

Met welke reden kan ik een huurverlaging aanvragen?
Er zijn twee redenen mogelijk. Die redenen staan hieronder beschreven. Het is belangrijk om te weten dat u niet met terugwerkende kracht een huurverlaging kunt voorstellen. Stel huurverlaging altijd minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum voor. Bijvoorbeeld: in februari stelt u een huurverlaging voor vanaf 1 mei (twee maanden zitten ertussen: maart en april).

Uw huurprijs is hoger dan de maximale huurprijs
In principe kan dit niet. Wij vragen namelijk nooit de maximale huurprijs van een woning. De maximale huurprijs kunt u berekenen op basis van het woningwaarderingsstelsel. De puntentelling van uw woning heeft u ontvangen bij uw huurverhogingsvoorstel. Is uw huurprijs toch hoger? Dan kunt u huurverlaging aanvragen. U stuurt ons dan een brief met een voorstel. Uit de puntentelling moet blijken dat u meer betaalt dan de maximale huurprijs van uw woning. Zijn wij het niet eens met uw bezwaar? Dan kunt u uw voorstel voor huurverlaging sturen naar de Huurcommissie. Zij neemt een onafhankelijke beslissing.

Uw huishoudinkomen over 2018 is lager
Is het totale inkomen van alle bewoners in 2018 minder dan € 41.056? En hebben wij wel een inkomensafhankelijke huurverhoging gerekend? Dan kunt u een voorstel doen om de huur te verlagen. U stuurt ons dan een brief met een voorstel. Met de brief stuurt u ook twee bewijzen mee:
- Inkomensverklaringen van iedereen in uw huishouden. Of indien beschikbaar IB60 verklaringen.
- Een uittreksel van de Basis Registratie Personen. Daaruit blijkt hoeveel personen op het adres staan ingeschreven.

Moet ik iets regelen als ik huurtoeslag ontvang?
In principe hoeft u niets te regelen met de Belastingdienst. Wij geven de nieuwe huurprijs automatisch aan de Belastingdienst door. De Belastingdienst past uw huurtoeslag aan op de nieuwe huur in januari 2019. Is er een grote verandering in uw inkomen? Of een grote verandering in de samenstelling van uw huishouden? Dan adviseren wij u om dit alvast door te geven aan de Belastingdienst. Vraag dan om uw huurtoeslag eerder aan te passen. Zo voorkomt u bijvoorbeeld dat u ineens veel huurtoeslag moet terugbetalen.

Waar kan ik nog meer informatie vinden?
- Op de website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (informatie over de huurverhoging).
- Op de website van de Huurcommissie (informatie over de huurverhoging).
- U kunt de Huurcommissie bellen met uw vragen. Het telefoonnummer is (0800) 48 87 243. U kunt de Huurcommissie bereiken op maandag tot en met vrijdag van 8.30 uur tot 17.30 uur.
- In de Huurkrant










Vincent van Luit

Directeur

Volg mijn twitter.

Reparatieverzoek

Heeft u een reparatieverzoek?
Ga dan hier naar het reparatieverzoek formulier